景氣就像潮汐消長，有起有落。台灣房地產從92年房地產逐漸上揚，到2008年總統大選後的非理性飆漲，下半年
在全球金融海嘯影響下，景氣急轉直下，房市瞬間結凍，學者專家多以北部觀點看全台房價，認為在暴衝後至少需
下修兩到三成方算合理。但對南部房地產而言，可說是未蒙其利就先受其害。就如台南縣市與屏東縣市的房價即使
地價、原物料逐年上漲，但房價仍維持原狀，幾乎沒有跟著上揚；高雄縣市除少數豪宅區段有因政策議題被炒作上
衝之外，其餘中低總價產品僅微幅上漲。但在金融風暴下，消費信心普遍不足，加上房價下修幾成的喊話，讓原本
就冰凍三尺的房市更形雪上加霜。買方在議價三成的前提之下硬砍猛殺，遇到賣方不願做賠本生意堅持不賣，往往
造成雙方僵持拉鋸。不過無論景氣好壞與否，總有自住需求的人，南部購屋者也隨著需求量的增加，慢慢軟化態度，
漸漸願意買單成交。

其實高雄縣市的建築開發同業公會自91年來皆有會員申報開工機制，銷售數量也同時發佈以供瞭解去化情況，以免
盲目推案造成供需失衡。高雄市推案量從91至97年平均年戶數有9,000戶，銷售率高達83.16％，去年由於土地價格
與營建成本漲幅太高，申報開工僅有3,355戶，反觀現今景氣大壞去化速度趨緩，高雄的量縮就像是房市的最佳保
命丸。公會總幹事林佩樺表示，以她的觀察，今年的申報開工數已創歷史新低（不及以往的五成），加上政府同意
延長建照兩年，在申報開工但未必動工的情況下，量體會急速萎縮，顯示高雄房市供需穩健，得以平安熬過這場房市
寒冬。業者也預估，減少推案並去化餘屋後，因無供給，需求能量將逐漸累積，房地產遂有機會反轉回暖。

推案戶數的統計部分，97年的前三名分別是鼓山區(1,877戶)、左營區(1,856戶)和楠梓區(1,452戶)，與96年的前
三名鳳山市(1,509戶)、左營區(1,287戶)和前鎮區(1,094戶)相比，除了左營區保持第二名之外，一三名皆產生變動，
戶數也成長不少。事實上這三區的案量佔了總體戶數的60%，這也顯示其他區域推出戶數應較96年減少許多。
而總銷部分的前三名統計分別是鼓山區（225.1億）、苓雅區（197.7億）和左營區（173.0億）與96年的鳳山市
（129.1億）、前鎮區（120.7億）和鼓山區（106.2億）對比下也出現了洗牌現象，金額高出甚多。

鼓山區量大的主因是有四個超過20億的個案，推出地區也全集中在美術館與農16的高級景觀豪宅區塊。左營區則是
因上述左營軍區眷改國有地的釋出，讓區域推案重心從原來的29期轉移至此。戶數第三名的楠梓區，則以透天個案
取勝，主要推案在土庫及高雄大學兩區，預估未來幾年仍會有高案量的透天產品。另外，總銷第二名的苓雅區，
則是市政府正對面的預推案使推出金額暴衝上榜。綜合觀察下來，高雄市的申報開工量逐年遞減，房市進入明顯的
量縮時期，房價也因市場的量縮，而無競價的問題出現。換句話說，也就是大高雄房市呈現「量縮價穩」的狀態。

這幾年來房市吹M型風，高雄市豪宅也漸漸以大坪數為主，透天產品訴求32.5以上的大地坪，建商推案也多傾斜至
M型右端，造成透天產品單極化偏向總價超過1,000萬的產品，大樓推案也多以換屋為主。但在金融海嘯之後，
豪宅客層荷包大傷，交易轉緩，高建坪的差異化產品反而因不符合大部分人需求、成本過高，而未能隨機反應市場
困境。巴巴事業蔡宸祐經理指出，未來高總價產品的去化與否，將與國際大景氣、股市大反彈有著絕對的正相關，
而首購族群受股市影響較低，若又無裁員及無薪假壓力，加上低月付、低利率，還是會進場購屋。雖然首購族群
原本已是市場多數，但因投資與換屋需求明顯衰退，他們的需求便相對湧現，更顯珍貴。短期首購的消費信心的確
受到景氣與媒體的影響甚鉅，但消費需求並不會因此消弭，只是延宕與否的問題。

除了產品規劃會漸符合首購主流，曜群廣告邵泓經理直言，從近年行銷成功的大眾消費產品分析，大部分不脫符合
人性、時尚美感、地位表徵、個人圖騰與反璞歸真的條件，預估建築也將走向精簡實惠、夠用就好的趨勢。購屋者
的消費習慣也將延續以網路搜尋的潮流，並重視產品規劃與品牌口碑。所以建議業者透過瞭解消費者的生活模式與
產品使用面做研發改進，方能更貼近其需求。

一般而言，大眾軌道經過的地點均有其保值性，如台北捷運沿線的房價抗跌性強，
生活機能也多半不錯。高雄捷運在去年終於通車，卻遇上數年難得一見金融風暴、
景氣蕭條，許多投資客先前高估租金投報率，景氣壞時又急於脫手，造成市場賣壓
湧現，沿線店面產品因而市價受挫，也令許多人存疑高捷未來對房價的加乘潛力。
高雄市不動產代銷經濟商業同業公會理事長黃?輝指出，許多屋主與地主看好後市
先拉高租金與售價，造成買者不敢貿然進場，導致捷運完工前兩年沿線店面與土地
的高空置率與低成交率，這與台北捷運初期的狀況頗為類似。再者高雄市民也許
尚未在短短不到一年間產生對捷運的依賴性，但未來絕對會「習慣成自然」，沿線
房地產也會最先好，最慢壞。也因為如此，現在就進駐捷運沿線的房產物件卻是
相對便宜，未來卻是潛力無限。

另外，國際體育賽事「世界運動會」將於今年在高雄舉辦，預計吸引90個國家，3,000多國際人士前往高雄。
而主場館特別邀請到日本建築大師伊東豐雄規劃設計，加上高雄建築園冶獎邁入第十五年，將高雄從早期的
重工業城形象慢慢美化提升到現在綠意盎然、美不勝收的都市風貌，這項國際活動可望將高雄的美麗與特別
介紹給全世界知道，將高雄提升為國際城市，並與世界舞台接軌，屆時房市將不可同日而語。