打開電視、報紙，映入眼簾的標題不外乎「物價上漲」、「人民痛苦指數上昇」，對想要購屋的民眾而言心中則充滿許多疑問；「那什麼時候買房子最好？」、「現在不買以後會不會更買不起？」，再加上三二九房產黃金檔期又屢傳建商推案量爆歷史新高，恰逢總統大選的不確定感更為購屋時機點添增許多詭譎變數，尤其對於今年想買房子的首購族來說，房產投資動輒百萬，若購買決策錯誤，不但事後買貴扼腕，還得承受二十年的房貸壓力，那麼到底何時的進場時機才是最聰明的買點？

全國最大預售及新成屋入口網站優家網總經理王耀淞表示：「根據以往的房產經驗，其實在2008上半年有二個絕佳的買點，只要挑對時機進場大膽買進，掌握建商心理爭取最大的議價空間，甚至可以幫首購族省下百萬元花費，為置產之路做聰明卡位。」




王總說：「三二九檔期就好比房地產業的周年慶一樣，一方面可以刺激買氣，另一方面則對於下半年度的房產景氣產生了預測性的指標意義，因此建商更會大打廣告吸引許多來客人潮拉抬聲勢。

但部份建商對於市場銷售總是習慣誇大操作，所以只要市場出現可操作的議題時，建商就會把握機會順勢敲鑼打鼓，拉抬場面聲勢，而在景氣看壞時，為了後續建案銷售順利，講話往往比實際更趨於保守，甚至有些建設公司為了讓去化速度快會去吹捧行情或是願景，過度強調增值潛力來創造熱銷假象。其實當消費者擔心買不起房子，建設公司其實更擔心產品賣不出去」。

所以當推案量變大時，消費者不要隨著看似熱銷的市場聞雞起舞，反而更要逆向思考建商背後的促銷操作核心是什麼？是要趁機使出保命殺手?出清庫存，還是真的榮景指日可待？事實上對於一個新的建案來說，從購買土地到正式推案時間最快也要一個半到四個月，而為因應三二九檔期算一算至少也要在十二月時就開始準備推案的前置作業。

但是根據營建署調查，國人住宅市場信心分數報表早在九十六第四季總合便開始逐漸衰退，信心分數低於百分之百，表示國內對房地產早已開始看跌，因此針對今年推案及新成屋爆量的三二九檔期來說，業者對投資人信心喊話成份占了比較大的因素。




但弔詭的是，統計也指出雖然國內對房地產看跌，但是總議價卻比前年來的來變低，在這之中隱含的變化頗耐人尋味。王總分析道：「依照目前情勢，景氣不好時消費者需求減少，建商的議價空間應該要變的較高，但是建商因為有著鋼價上漲的壓力所以反而緊捉此議題不放，甚至結合通膨訴求迫使消費者早日做購屋決策，來達到減少房產議價空間」。





優家網王總進一步分析道：「對於首購族來說，除了解建商心理外，更要保持房地產趨勢議題的敏感度。例如關於近來熱門的新興國家堀起及物料上漲等議題，就可以直接和房地產成本問題做聯想。針對此點若假設其它條件不變下，光是原物料上漲，就可以思考其實末來建商的毛利一定會減少，房價的降價空間更有限。



而且美國次貸風暴還沒有結束，美國人的消費信心指數變低對於台灣的GPD也產生間接負面的影響。所以如果總體大環境不好，建商心理也會怕怕的。光是以上這幾點，首購族就可以反向思考，如果未來的議價空間有限，那麼現在買預售屋不如搶買新成屋好，而且大環境不佳時，更是首購族逆向進場大膽議價的好時機」。


  在了解大環境後，接下來即是透過歷史經驗找答案。王耀淞總經理表示：「其實房地產是和人類發展高度相關的行業，人類歷史卻一直在重演，即使大環境不斷變動，過去的歷史經驗也一定有既定的概論可循，例如總統大選前政黨廣告會變多而導致房地產廣告量銳減，建案的能見度也就跟著減少，不但影響案場的來客率，再加上今年選舉又有著百分之五十的政黨不確定因素，所以無論從總體，或是從歷史經驗來看，第一個大膽下手的好時機已明朗化，在選前議價空間至少高達一成到二成。


  而在選後五月二十日總統上任前，隨著政黨轉移或是政權交接時，也會有動盪風險，除非人民預期心理非常濃厚，否則房地產還是持續在整理機會還是很高，所以這是2008上半年消費者大膽議價的第二個好時機。
 
只是這二個時機點比較起來，真正撿便宜還是在選前，
選後因為藍綠政局已經確定一半，風險度也會從原本不
確定的百分之五十再減低至動盪的百分之二十，若再加
上新上任的政策利多發酵，議價空間變少屆時房價也會
持續平穩」。
 





在知道進場的二個最佳時機點後，王耀淞總經理建議：「對於首購族而言，有二個教戰手冊不妨可以做為參考；第一；在適合的時間，找對的房子。首購族可以多上專業型房地產網站做功課，蒐集網路上的資訊，可以幫助首購族找到更多的買好屋的線索。第二：精選潛力名牌個案，找出抗跌性佳物超所值的好宅。





王總強調：「在確定買房子的時間點後，再則要思考買房目的。其實買房子不外乎二種，一是自住，二是投資。如果是自住的話要注意房子的用途和價位是否相對合理，但若是投資的話則是要強調保值和增值潛力。尤其買屋人更要先做功課，多看幾家來試探市場行情，若真的有要購買，不如多和建商博感情，讓建商知道你的誠意，爭取最大議價空間」。

「另外，像先前有分析過，現在對於要進場的消費者，買成屋會比買預售屋好。一般而言預售屋大概在二年後完工，建商會用當時的物料成本反推二年後的售價，所以現在的成屋比較不會受到現今原物料漲價的影響，砍價空間至少多增了百分五到百分之十，所以對準備購屋的消費者來說，購買成屋反而比買預售有利。而像這些資訊都可以在專業的新成屋及預售屋網站上查到，可以幫助購屋人在做購買決策時多增加不同的思考角度」。





王總繼續分析道：「第一線建商品牌雖然消費者耳熟能詳，但是「名牌效果」在建案價格反映也相對比較高，這些火紅的媒體?兒也許就像是目前的高價股一樣，也許難保目前進場是在高點，甚至首購族要想一想，在考量手頭有限資金的現實下，名牌光環實用性多大？
所以對於首購族來說，倒不如精選潛力的名牌建商，把購屋預算發揮到物超所值。這些指標可以從專業房地產論壇裡頭的建商品牌故事或是領導人理念來觀察，例如有些建商是學工務或是建築出身的，本身對於建案就有堅持的理念，也許他們很少花錢做廣告，但卻是在產品理念上反映非常的踏實，雖然不是目前風頭強健的名牌，但卻是抗跌性佳、設計良好的好宅。


最後，王總對於要購屋者說：「如果已打定主意有購屋計劃的人，能提早進場就先買起來！其實隨著通貨膨脹房價每年都在逐漸調昇，再加上資源有限，即使建商想再降價未來機會也愈來愈小了。所以，聰明的首購族不如就把握最佳買點，大膽進場晉身有殼族的行列」！



 

 
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