回顧2008年北台灣房市，年初挾著立委選舉，到總統大選「馬上好」的慶祝行情加溫，還有不斷炒熱的兩岸
三通與大陸富豪購屋團議題，使上半年大台北房地產滾沸出火熱氣勢，不只台北市土地單價連連飆破新高，更推
出天價豪宅，一併拉升全台房市，景氣一片看好。而在學者4月間提醒房市恐有泡沫化危機後，去年二、三季間
猛衝的房價，就戲劇性地因美國金融風暴這桶大冷水，瞬間澆熄了激情的交易市場，使得下半年房市由熱燙搶手
急轉為冰凍欷噓，懸在高房價卻低成交的詭譎狀態中，陷入多空交戰、買賣雙方拉鋸僵持的局面。

貴為首都的台北市向來是全台房價指標，令人咋舌的高房價確實讓多數人感到負擔不起，購屋壓力大增。然因位居
全台政經中心，都市機能成熟，吸引眾多就業人口，於是有能力的購屋者趨之若鶩，奮力擠身其中，加上土地稀少、
餘屋不多，更是支撐台北市高房價的原因。觀察2008年風雲變色的經濟走勢，今年的台北市房市將會怎麼走呢？

根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心2008年第三季「住宅需求動向季報」數據顯示，台北市近期與未來信心指數
均較其他縣市低，購屋搜尋者綜合信心指數只有40分，房價所得比高達9.5倍，貸款負擔率為40.8%，購屋負擔沈重。
國泰房地產指數也顯示出去年第四季的可能成交價仍然維持在歷史相對高點，雖上漲力道明顯趨緩，卻呈現曲高和寡、
成交量相對低檔的狀況。不過在適度調整房價後，去年12月北市建物買賣移轉件數達4,862筆，雖仍低於去年每月平均
的5,343件，但已比11月增加三成，顯示修正房價的確能提高成交量。

從近期成交物件多以中低總價的狀況看來，中低總價產品已成為今年推案主流，消費者對高價產品仍不買帳，而北市
豪宅房價也確實開始鬆動，根據《住展雜誌》市調結果顯示，最近在信義區、中山區等好地段的豪宅有悄悄降價跡象，
平均開價降幅19%~25%，表示豪宅不再擺高姿態，願意調整價格求業績，估計將引來台北市豪宅降價潮。產品不佳的
虛豪宅，或狀況不良的建商，恐怕面臨大幅下修的壓力，加快房價盤整。

不過政府去年11月提出的「八大救市措施」，通過延長建照期限政策，認為此舉有效舒緩餘屋賣壓，調節房市供需，
改善房市健康體質。於是在房地產成交量急凍後，土地價格也跟著滑落，撐得住的建商在考量土地成本後，將「以時
間換取空間」，在今年暫緩推案，甚至逢低買進土地，為未來的房市作準備。畢竟大台北地區的營建公司從SARS後，
可說是大賺五年，除非操作槓桿過度，必須大幅降價求售，否則在沒有倒閉危機之下，不至於出現房價暴跌的現象。
可以確認的是，在建商惜售、緩推高總價產品的趨勢下，今年的台北市房市，將是豪宅靠邊站，小坪數、中低總價
產品撐起一片天的局面。

近期政府陸續推動一些政策，對大台北地區房市產生重大利多，可作為2009年房市脈動的參考指標。

例如利率持續走低的刺激，可望將定存資金重新擲回投資市場，相對抗跌的房地產便是很好的選擇；加上遺產贈與
稅調降10%，並提高遺產稅免稅額至新台幣1,200萬元，財政部表示三年內估計可吸引三兆元資金回流，在股市市況
不佳之際，預期將大舉投入房地產市場。作為房市指標的台北市，絕對是最受青睞之購屋首選！

而近年因大型都更案加持的萬華區、大同區，原本老舊社區搖身變成搶手熱銷區，但萬華區預售屋三年來的漲幅高達
46%，估計今年將擴大下修幅度，可說是北市價格合理又機能完整的地區，相信將成為一般市民衡量財力後搶攻的
重點區域。原本因房價過高而無力負擔的消費者，不妨考慮這些地點，大膽進場殺價，當個有殼蝸牛的台北市民，
將不再是遙遠的夢想！

因為市中心精華區與重大都更區的未來潛力仍在，跌幅不大，而其他地區價格歸於理性，逐漸發展中低價格產品，
便使台北市房價產生大幅的落差，形成強者越強、M型價格的趨勢。而照此趨勢看來，優家網估計景氣將在今年二、
三季落底，手頭寬裕的消費者不妨趁此時多留意心儀建物，搶先卡位精華地段，選購口碑良好、品質有保障的理想
好宅，以未來的價格作議價籌碼，絕對比買到最低價格還值得。而資金不足的消費者，則建議稍作觀望，於三季後
不乏有符合預算的產品釋出，是撿便宜的好時機。

內政部長廖了以在去年年底表示，台北縣從2009年開始，可以享有直轄市的財務、人事規定，在統籌分配款與公共
預算大增之下，作為準直轄市核心區域的新板特區，挾著四鐵共構與行政縣治所在的優勢，將是資源最多的地區，
可說是台北縣第一潛力區，除了幾個單價飆漲過頭的建案有大幅下修機會外，跌幅相對穩定。

而中永和、新店等捷運通過區域，因交通便利，生活機能條件佳，在不景氣時代下亦相對抗跌，如果對重劃區開發
完成時間不確定，或害怕建商過度炒作影響房市的消費者，建議選擇這些穩定、實在又具體享有地段優勢的區域，
絕對是今年選屋的保守作法。

從財團法人國土規劃及不動產資訊中心2008年第三季「住宅需求動向季報」數據看來，台北縣民對長期房價的看跌
心理相當強烈，加上北市跌跌不休的房價，北縣恐怕面臨更大的下修壓力。

取勝於房價相對低廉，在台北市薪資所得與房價比高的購屋壓力下，過去每年都有一萬多名北市人口外移，選擇
林口、三峽、新店、淡水、和新莊地區為新住所，可說是抒解台北縣餘屋賣壓的大功臣。但今年的跌幅將隨著北市
房市脈動起伏，若北市價格下修明顯，能適度滿足消費者購屋時，想要爭取北客遷徙機會，這些依賴移民潮的區域，
在房價上勢必要作更大幅度的修正。

尤其是藉著一橋之便積極開發的區域，例如號稱「北縣新大直」，近年推案密度與速度最高的三重重陽重劃區，
以及量大案增的三峽北大特區，由於推案量迅速膨脹，而開發程度僅約40%~50%，在推算至少還有3~5年的發展
時間下，短期內不見重劃區優勢，卻又案量爆炸、價格紊亂，今年陸續會出現削價競爭狀況，嚴重影響房市行情，
重挫房價。不難預見2009年的台北縣部分地區房市，將是全台跌幅最大，價格也最快落底的區域。

儘管北縣重劃區多有爆量危機，但由於大三通的效應，位居桃園機場捷運第一站的林口，同時又享有台北市擴大
內科利多，因為不只能吸引往來兩岸的台商就近選擇，更能接收大內科多餘或購屋能力有限的就業人口，相對
其他重劃區，顯然較具優勢，未來潛力亦十分看好，是今年台北縣房市指標性地區。消費者不妨多注意今年兩岸
政策發展，觀察大內科計畫執行效益，伺機大膽進場，長期看來絕對具備增值空間！

2009年在經濟不振、八風吹不動低潮股市、消費者所得縮水的狀況下，大台北地區推案將趨於保守，改以先建後售，
或寧願惜售也不開賣的狀況，估計北台灣推案量將比去年再減少兩成，推案總額減為6,300多億元以下。而餘屋量大
地區或高價產品，將有業者衡量利益得失，不再堅持價格，打破買賣僵局。尤其是台北縣多個爆量重劃區，將面臨深
重的盤整期，預計在下半年始見買氣回溫。整體而言，今年的成交量會漸漸擴大，而價格則維持低檔，除非有重大利
多政策出現，否則難有繼續上漲的情形。

這將會是考驗消費者選屋哲學與眼光的一年！縱然學者判斷房價仍有大幅下修空間，但房價跌幅深淺，看的是供需
狀態，建物條件、地段、區域的好壞才是影響價格的關鍵。所以今年的大台北市場趨勢將以市中心都會區為主，一些
不成熟的重劃區或市郊外圍，都將黯然失色。而金融風暴後，中低總價產品較能滿足消費者需求，昂貴的豪宅不再
獨領風騷，需求大大減少，所幸仰賴的客戶群尚有返鄉置產的台商、海外華僑與受零利率逼出的定存戶，所以儘管
豪宅不是今年主流明星產品，仍能維持一定銷售成績，與主打的中低價位產品形成強烈對比，呈現M型價格的反差。
建議有意購買豪宅的消費者，避開供給量大的區域，選擇地段良好、產品稀少的建案，才能兼顧保值與好品質，
在這混亂局勢中保有抗跌的優勢條件。

展望2009年大台北房市，股市表現與經濟狀況仍是關鍵角色，只要
經濟回穩，富裕階層才能從金融風暴的創傷中痊癒振起，提升高總
價豪宅的成交量；而一般民眾無失業憂慮，薪資所得充足，才能具
備購屋能力，消化市場上的中低價產品。想要在今年讓房市釜底抽
薪，撥雲見日，得等人民的薪水先爬起來，只要景氣甦醒，消費者
信心恢復，房市方能止跌回穩，逐步升溫。